¿Que dicta la ley de propiedad horizontal?

La Ley de propiedad horizontal es la reglamentación encargada de especificar los derechos de posesión sobre bienes privados y los derechos de copropiedad sobre los terrenos y bienes comunes, con el objetivo de garantizar las condiciones de seguridad y convivencia de las personas que los poseen.

La propiedad horizontal es una mezcla entre la propiedad individual y la copropiedad, es decir, entre los bienes que son de uso exclusivo y los que son compartidos. Por lo cual la Ley de propiedad horizontal, 675 de 2001, no habla sobre un inmueble en particular, sino que es un régimen que normaliza la manera en la que se divide un bien inmueble.

Así mismo, dentro de la Ley de propiedad horizontal se considera la relación entre los propietarios de cada parte y sus derechos. En primer lugar, sobre el derecho que una persona ejerce sobre un piso, vivienda, bodega, estacionamiento o local de un edificio, conjunto residencial o complejo industrial, quienes hayan adquirido dichas propiedades de manera separada; y, en segundo lugar, habla sobre los derechos que dichas personas tienen en común sobre zonas como los parques, pasillos y ascensores.

Gracias a la Ley de propiedad horizontal se puede conocer de manera clara la forma en la que los copropietarios se deben organizar para administrar correctamente los bienes y servicios comunes, así como el modo en el que deben manejar los asuntos de su interés.

¿Cómo se debe constituir la propiedad horizontal?

La Ley de propiedad horizontal, en su artículo 4, dicta que esta se debe constituir mediante escritura pública en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para convertirse en una persona jurídica. Documento en el cual se debe incluir la siguiente información:

¿Quiénes deben trabajar para la propiedad horizontal?

• La asamblea general y el administrador:

De acuerdo con la Ley de propiedad horizontal es necesario crear una asamblea general para nombrar un administrador, quien será el representante legal de la persona jurídica constituida y podrá celebrar contratos. Además, el administrador deberá responder por los perjuicios ocasionados por la persona jurídica que se puedan llegar a ocasionar a los propietarios o particulares.

En la asamblea general deben participar todos los propietarios de bienes privados del edificio o conjunto, quienes tienen el derecho de opinar y votar. Además, los miembros de la asamblea deben regular los aspectos generales, económicos y financieros de la propiedad horizontal, así como adoptar individualmente las decisiones que se toman allí.

• El consejo de administración:

Este organismo se crea voluntariamente para apoyar la labor del administrador, es decir, que la Ley de propiedad horizontal no lo exige de manera obligatoria. Sin embargo, es común en edificios o conjuntos residenciales integrados por más de 30 bienes privados y se integra por tres personas pertenecientes a la asamblea o sus delegados.

• El revisor fiscal:

La figura del revisor fiscal solo es necesaria en los conjuntos de uso comercial o mixto según la Ley de propiedad horizontal, quien es el encargado de ejercerlas funciones previstas por la Ley 43 de 1990 y controlar las diferentes operaciones de la persona jurídica.

Esta persona debe ser contadora pública titulada y no puede ser dueña de ningún bien privado dentro de la propiedad horizontal en cuestión. Tampoco puede tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad con el administrador o algún miembro del consejo de administración, ni vínculos comerciales, civiles o de afinidad que puedan viciar su desempeño.

¿Cuál es la diferencia entre la Ley de propiedad horizontal y el reglamento de propiedad horizontal?

El reglamento de propiedad horizontal, también conocidos como estatutos, son un acta en la cual está contenida la normatividad interna creada por la asamblea general en la que se establecen las obligaciones no pecuniarias, es decir que no se relacionan con el pago de las cuotas administrativas, a las que están sujetos los copropietarios de la propiedad horizontal.

Es allí donde se determinan aquellas conductas inapropiadas que pueden ser objeto de sanciones, como por ejemplo la tenencia de mascotas, el ruido, el manejo de las basuras, entre otros.

En este documento se debe definir qué tipo de sanción y con qué duración se debe aplicar, dependiendo del tipo de infracción que se puede cometer dentro del conjunto o edificio. Penalidad que se puede elegir dentro de las siguientes opciones definidas por la Ley de propiedad horizontal:

• Publicación de la lista de los infractores en lugares de amplia circulación de la edificación o el conjunto, con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
• Imposición de multas sucesivas, mientras se continúe cometiendo la infracción, que no podrán ser superiores al doble del valor de las expensas ordinarias mensuales que el copropietario en cuestión paga mensualmente.
• Restricción del uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como por ejemplo los salones comunales y zonas de recreación.

Teniendo esto en cuenta, la Ley de propiedad horizontal también indica que el administrador es la persona responsable de hacer efectivas las sanciones que se consideren pertinentes de acuerdo con el reglamento de la propiedad horizontal y, en caso de ser necesario, acudir a la autoridad policial para hacer respetar y cumplir la reglamentación.