Ley-de-propiedad-Horizontal

La Ley de propiedad horizontal es la reglamentación encargada de especificar los derechos de posesión sobre bienes privados y los derechos de copropiedad sobre los terrenos y bienes comunes, con el objetivo de garantizar las condiciones de seguridad y convivencia de las personas que los poseen.

La propiedad horizontal es una mezcla entre la propiedad individual y la copropiedad, es decir, entre los bienes que son de uso exclusivo y los que son compartidos. Por lo cual la Ley de propiedad horizontal, 675 de 2001, no habla sobre un inmueble en particular, sino que es un régimen que normaliza la manera en la que se divide un bien inmueble.

Así mismo, dentro de la Ley de propiedad horizontal se considera la relación entre los propietarios de cada parte y sus derechos. En primer lugar, sobre el derecho que una persona ejerce sobre un piso, vivienda, bodega, estacionamiento o local de un edificio, conjunto residencial o complejo industrial, quienes hayan adquirido dichas propiedades de manera separada; y, en segundo lugar, habla sobre los derechos que dichas personas tienen en común sobre zonas como los parques, pasillos y ascensores.

Ahora que lo sabes, ¿por qué no hacer la tarea más fácil y empezar a llevar las contabilidades desde un solo lugar?

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Gracias a la Ley de propiedad horizontal se puede conocer de manera clara la forma en la que los copropietarios se deben organizar para administrar correctamente los bienes y servicios comunes, así como el modo en el que deben manejar los asuntos de su interés.

¿Cómo se debe constituir la propiedad horizontal?

La Ley de propiedad horizontal, en su artículo 4, dicta que esta se debe constituir mediante escritura pública en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para convertirse en una persona jurídica. Documento en el cual se debe incluir la siguiente información:

Infografia - Ley de propiedad horizontal
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¿Quiénes deben trabajar para la propiedad horizontal?

  • La asamblea general y el administrador:

De acuerdo con la Ley de propiedad horizontal es necesario crear una asamblea general para nombrar un administrador, quien será el representante legal de la persona jurídica constituida y podrá celebrar contratos. Además, el administrador deberá responder por los perjuicios ocasionados por la persona jurídica que se puedan llegar a ocasionar a los propietarios o particulares.

En la asamblea general deben participar todos los propietarios de bienes privados del edificio o conjunto, quienes tienen el derecho de opinar y votar. Además, los miembros de la asamblea deben regular los aspectos generales, económicos y financieros de la propiedad horizontal, así como adoptar individualmente las decisiones que se toman allí.

  • El consejo de administración:

Este organismo se crea voluntariamente para apoyar la labor del administrador, es decir, que la Ley de propiedad horizontal no lo exige de manera obligatoria. Sin embargo, es común en edificios o conjuntos residenciales integrados por más de 30 bienes privados y se integra por tres personas pertenecientes a la asamblea o sus delegados.

  • El revisor fiscal:

La figura del revisor fiscal solo es necesaria en los conjuntos de uso comercial o mixto según la Ley de propiedad horizontal, quien es el encargado de ejercerlas funciones previstas por la Ley 43 de 1990 y controlar las diferentes operaciones de la persona jurídica.

Esta persona debe ser contadora pública titulada y no puede ser dueña de ningún bien privado dentro de la propiedad horizontal en cuestión. Tampoco puede tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad con el administrador o algún miembro del consejo de administración, ni vínculos comerciales, civiles o de afinidad que puedan viciar su desempeño.

¿Cuál es la diferencia entre la Ley de propiedad horizontal y el reglamento de propiedad horizontal?

El reglamento de propiedad horizontal, también conocidos como estatutos, son un acta en la cual está contenida la normatividad interna creada por la asamblea general en la que se establecen las obligaciones no pecuniarias, es decir que no se relacionan con el pago de las cuotas administrativas, a las que están sujetos los copropietarios de la propiedad horizontal.

Es allí donde se determinan aquellas conductas inapropiadas que pueden ser objeto de sanciones, como por ejemplo la tenencia de mascotas, el ruido, el manejo de las basuras, entre otros.

En este documento se debe definir qué tipo de sanción y con qué duración se debe aplicar, dependiendo del tipo de infracción que se puede cometer dentro del conjunto o edificio. Penalidad que se puede elegir dentro de las siguientes opciones definidas por la Ley de propiedad horizontal:

  • Publicación de la lista de los infractores en lugares de amplia circulación de la edificación o el conjunto, con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
  • Imposición de multas sucesivas, mientras se continúe cometiendo la infracción, que no podrán ser superiores al doble del valor de las expensas ordinarias mensuales que el copropietario en cuestión paga mensualmente.
  • Restricción del uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como por ejemplo los salones comunales y zonas de recreación.

Teniendo esto en cuenta, la Ley de propiedad horizontal también indica que el administrador es la persona responsable de hacer efectivas las sanciones que se consideren pertinentes de acuerdo con el reglamento de la propiedad horizontal y, en caso de ser necesario, acudir a la autoridad policial para hacer respetar y cumplir la reglamentación.

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Adriana Carolina Leal autora siigo blog periodista

Escrito por Adriana Carolina Leal

Soy Periodista de la Universidad del Rosario. Tengo experiencia en redacción para medios impresos, digitales y televisivos. Me apasiona el tango, la investigación y la realización audiovisual. Soy una Blogger dedicada a mejorar la vida de contadores, empresarios y estudiantes, escribiendo sobre los temas más actuales que les pueden interesar.

2019-05-31T10:32:15-05:00Febrero 19th, 2018|Contador, Normatividad|18 Comentarios

18 Comments

  1. myriam 19 Diciembre, 2018 at 9:03 am - Reply

    tengo un bien rural en propiedad horizontal se presento un problema en el cual bajan aguas negras a mi propiedad teniendo que sacar de 5 a 6 baldados de agua, como no vivo allí´permanentemente solicité ayuda al administrador desde el 13 de noviembre sin que hayan tomado decisión alguna, que puedo hacer, no contestan los requerimientos ni él, ni el consejo

    • Laura Valentina Navarro Olaya 3 Abril, 2019 at 10:33 am - Reply

      Hola Myriam. En ese caso te recomiendo dirigirte a la alcaldía de tu municipio para tramitar una solicitud al respecto.

  2. Olga Bonilla 1 Enero, 2019 at 9:21 am - Reply

    Hola.. Tengo una consulta. Vivo hace 17 años en un conjunto cerrado de 175 casas construido x Colsubsidio. No hicieron un parque para chicos, sin embargo hace algo más de 8 años les pareció conveniente tumbar frente a mi casa una zona verde y ubicar un parque donado. El tema es q este parque está frente a mi casa a escasos dos metros.. Todo el tiempo estoy tolerando niños jugando fútbol.. Gritando… Pegándole a la reja, al ventana a la puerta.. No hay descanso. Han dañado dos veces la reja.
    Se q hay una norma q determina la distancia de los parques con respecto a las viviendas… Me ayudan con este dato x favor

    • Laura Valentina Navarro Olaya 12 Abril, 2019 at 3:54 pm - Reply

      Hola Olga. En ese caso te recomendamos dirigirte a la alcaldía de tu municipio para tramitar una solicitud o revisar el código de policía o el código civil. Saludos 🙂

  3. Milton Sanchez Parra 13 Abril, 2019 at 4:46 pm - Reply

    Buenas tardes, tengo una oficina en una edificación donde existen 7 en total, somos 5 los que queremos crear la administración de la propiedad, existe alguna forma que obligue a los dos propietarios para constituirla?

    • Juan Esteban Rodriguez Peña 23 Abril, 2019 at 2:41 pm - Reply

      Hola Milton

      No hay un mecanismo por el cual se pueda obligar a crear la administración de propiedad. Sin embargo, te invitamos a consultar la guía de propiedad horizontal para que informes a las demás personas los derechos y deberes que se tienen sobre la propiedad horizontal.

      Saludos 😉

  4. Mónica Alvarez 24 Abril, 2019 at 1:50 pm - Reply

    Mónica Alvarez

    Existe alguna restricción jurídica 1. para el uso del logo de la copropiedad y 2. de los contactos de email de los propietarios?.cuando es solo de uso de información de la comunidad.?? 3. el correo electrónico se puede considerar un dato sensible?

  5. Juan Pablo Parra 24 Abril, 2019 at 9:12 pm - Reply

    Tengo un apartamento en una propiedad horizontal estamos pagando una administración del conjunto. Aparte me están cobrando una cuota mensual por el bloque, estoy obligado a pagar, les agradezco mucho su colaboración.

    • Juan Esteban Rodriguez Peña 6 Mayo, 2019 at 11:00 am - Reply

      Buen día Juan Pablo

      Te recomendamos revisar el estatuto de propiedad horizontal para conocer los derechos y deberes que tienes, ya que posiblemente dicho cobro pudo ser acordado en una asamblea.

      Saludos 😉

  6. juan silva 7 Mayo, 2019 at 8:18 pm - Reply

    si no soy propietario pero vivo el el conjunto cerrado y tengo poder amplio y suficiente puedo pertenecer al consejo de administracion ?

    • Laura Valentina Navarro Olaya 28 Mayo, 2019 at 11:44 am - Reply

      Hola Juan. La Ley 675 de 2001 en los artículos 53, 54 y 55 menciona aspectos esenciales acerca del consejo de administración. Te explico: de acuerdo a lo que dice en los artículos mencionados, el Consejo de administración debe conformarse en copropiedades de uso comercial o mixto integradas por más de 30 bienes privados (excluidos parqueaderos y depósitos), adicionalmente, este Consejo debe estar integrado por un numero impar de tres o mas propietarios o sus delegados…Esto quiere decir que si tu has sido delegado por los propietarios en la respectiva Asamblea General, tienes la posibilidad de hacer parte del Consejo. De todas formas, te dejo un enlace donde puedes profundizar más sobre este tema: El consejo de administración.

  7. Andrea suarez 28 Mayo, 2019 at 5:50 am - Reply

    En mi edificio el consejo decidió colocar unna puerta entre el parqueadero y la sálida principal es legal que ellos decidan este tipo de cosas sin haberlo puesto en asamblea general?

  8. Adriana morales 29 Mayo, 2019 at 11:40 am - Reply

    Una pregunta
    Hace un año adquiri a un apartamento en propiedad horizontal
    No tiene parque para los niños,no tiene privacidad alguna
    ¿Pueden cobrar administracion?
    Gracias

  9. Alejandra 31 Mayo, 2019 at 3:31 pm - Reply

    En mi barrio siempre ha habido un conjunto de edificios sin portería i citofonos por el cual siempre se ha permitido el paso, ya que al rededor sólo hay potrero y no hay otra manera de atravesarlo ya que es muy peligroso y el pasto es muy alto. Hace unos meses empezaron a restringir al paso para los que no son residentes, teniendo en cuenta que la propiedad es muy grande y no es posible que los celadores recuerden quien vive allí y quien no. Es legal que restrinjan el paso?

    • Laura Valentina Navarro Olaya 15 Julio, 2019 at 9:12 am - Reply

      Hola Alejandra, gracias por leernos. En ese caso puntual te recomiendo leer la Ley 675 de 2001 donde se especifican todas las normas y parámetros para la convivencia en propiedades horizontales. Saludos 🙂

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